继农行房贷细则政策出台、被叫停、再出台等一波三折之后,距出台住房按揭贷款新政的实施细则还不到一周的时间,光大银行总行也全面叫停房贷新政细则。对此,光大银行总行相关负责人在接受记者电话采访时表示,房贷细则已经撤回重新制定,正在等待央行和银监会的进一步指示,所有对外信息都会张贴到光大银行网站上。
记者从其他多家银行相关部门处了解到,实施细则尚未最终敲定,目前有实施细则的仅剩农行和交行。
被叫停缘于二套房
据悉,光大此前发布的细则没有纠缠于改善性住房、非普通住房等新概念,但是对去年的二套房政策大幅松动。该行规定,如果客户购买的是第一套自住房,符合套型建筑面积在90平方米以内等条件,那么,首付比例为20％、贷款利率在基准利率的基础上下调30％。如果买的是第二套房（此前在银行有一笔未结清房贷）,如符合条件,首付比例为20％、贷款利率在基准利率基础上下降18％; 如果买的是第三套房,首付款比例将提高到30％,利率不享受优惠。该新政对首套和二套住房、三套住房的界定以家庭为单位。
然而,银监会近期曾下发通知,要求银行加强个人住房贷款风险管理,严格执行2007年出台的二套房贷款相关政策。
业内人士普遍认为,这应该是光大银行房贷细则被叫停的原因。根据二套房贷政策的规定,贷款购买第二套以上住房的,贷款首付不得低于40%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。但对已贷款购买首套自住房的家庭,如果人均住房面积低于当地平均水平,再次向银行申请贷款,可以比照首套自住房贷款政策执行。
记者也了解到,“是否放开二套房贷”是央行决定扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度后的争议焦点之一。有关监管部门担心房地产市场可能下滑,因而要求对非自住型住房的信贷严格控制;而商业银行则认为,二套房贷属于资产质量相对优良的业务,同时也是出于同业竞争的压力而对此业务很热衷。本次房贷新政,正是在“改善型自住房”的问题上给了商业银行风险自控的空间。
中国银行业研究中心主任郭田勇表示,新政由央行来定,还是由银行自行明确,这是个问题,如果由银行自行明确,那就需要时间来消化,这就拖长了细则出台的时间。最关键的是,银行之间也会展开博弈,先出者不利。
一资深商业银行研究人士认为,商业银行目前要做的是尽可能多地与监管部门沟通,准确把握监管意图。
某股份制银行分行人士告诉记者,有关媒体爆出的所谓房贷细则,其实并不细,还只是一个大体框架。因为房贷细则一经制定公布对银行房贷市场份额有很大影响,因此各行都想先看看其他行怎么制定细则再说。
交行未放松二套房贷
交行出台的房贷新政实施细则中,对新增客户首次利用贷款购买普通自住房的,贷款利率可执行基准利率的0.7倍,首付比例20%。
“对于能够明确是首套的普通自住房,各分行已经可以按央行要求,享受上述优惠,对于新政实施前已发放贷款尚未结清部分明年如何调息,总行还在研究,各分行在此之前不得随意制定相关的细则。”交行总行相关人士表示,其他客户首付比例和利率政策继续执行央行359号和452号文件规定。
“交行的放贷细则显得比较谨慎,并没有放松二套房贷,且更好把握了央行和银监会之间的平衡。”业内人士认为。
在相比之下,农行版细则明显宽松:农行对首套购置为非普通住房的,首付款比例原则上不低于25%;购买非自住房的,首付款比例一律不得低于30%,购买非普通住房的,贷款利率原则上不下浮。
“交行没有分那么多房子的概念,细则更简单易懂。”郭田勇表示,交行细则比农行比较好执行,农行细则出台后,不少市场人士和专业记者反映看不太懂,农行虽然对普通自住房等做了相应的优惠政策规定,但却没有明确界定上述房子的概念。
他认为,房贷新政的出台使得商业银行不得不在三个方面做好平衡:首先是业务发展的考虑,作为一个竞争相对较为充分的市场,各家商业银行发展按揭贷款的难度较大,因此将会积极应对此次新政的实施。
其次,是风险控制方面的平衡。根据央行规定,对于首次购买普通型自住房的客户,除贷款利率下浮低至基准利率的0.7倍以外,首付比例最低可降至两成。“从银行风险控制的角度来看,首付比例应该视还款人的能力而定,这对银行的风险控制能力提出挑战。”郭田勇表示。
第三,效益提升的考虑。在央行接连降息之后,目前打折后的房贷利率已经呈倒挂状态,而房贷新政的实施有可能使银行的风险提高。“利率下降,而风险在提高,这将对银行的管理能力、风险控制能力提出全方位的挑战。”
